每四天开业一家 高端酒店市场泡沫初现

据中国旅游饭店协会的报告，目前中国平均每四天就有一家国际品牌酒店开业

持续下滑的出租率和客房价格，提示着繁市下的风险。但这在多元的投资目的面前，似乎并不紧要。奢华品牌的运营者仍然在成倍地加快他们的扩张速度，他们相信，需求不久会追上供给。更重要的是，管理规模越大意味着收入更大，而沉淀的资金是开发商们的。

但人才紧缺、利润下滑的问题直接影响了酒店品牌的经营效率。业内人士认为，短期利益正在侵蚀酒店投资者和酒店品牌自身长期利益。

上月，全球最大的酒店管理品牌洲际集团，被中国国际经济贸易仲裁委员会裁定，赔偿1.5亿元给前上海浦西洲际酒店的业主上海耀达公司，以赔偿后者在洲际单方面终止管理合同中受到的损失。目前洲际集团还背负一起受三亚华宇皇冠假日酒店业主方2亿元索赔的仲裁。两起纠纷的根源，都指向酒店入住率低、房价贱、员工流失超高等经营问题。

“问题可能在政府消费比重较大的三四线城市更加严峻。”知名酒店咨询机构华美机构专家赵焕焱认为，“超低的政府采购价格，以及近来中央政府对三公消费的严格要求，都会使得当地对高端酒店需求的增幅跟不上供给。”

狂飙

399元，是知名国际酒店集团洲际旗下一家假日酒店，不久前开出的人均一晚住宿附赠滑雪的价格。如果运气够好，顾客还可以享受免费升级为豪华套房的待遇。

用类似的促销手段，这家新酒店吸引了各地的游客，来到这个位于长白山山脉深处的小镇松江河。在过去两三年中，松江河被国内的房产大亨们打造成了一座规模宏大的度假胜地。

按照长白山国际旅游度假区的主要投资者万达集团的计划，这个区域不久会集中10家星级酒店。他们中还有喜达屋、凯悦这类的跨国酒店集团下的奢华品牌。

与长白山交相辉映的是中国最南端的三亚市，当地目前已经挂牌运营的五星级酒店超过20家，而在建的五星级酒店是这个数字的两倍以上。“到明年年底，喜达屋集团在三亚和海口拥有的酒店将达到15家。”4月18日，喜达屋大中华区销售总监钟慧珊对本报表示。

高星级酒店如雨后春笋的生长，并不仅仅依赖长白山和三亚这样的旅游热点。随着住宅调控的逐见成效，中国腹地众多的三四线城市，开始对商业综合体趋之若鹜。而是否拥有国际品牌的五星级酒店，则是地方政府评估这些商业体档次的标尺。

中国市场，正在成为所有跨国酒店管理公司的兵家重地。希尔顿和万豪都希望到2015年，在华酒店数量增至100家以上，同一时间，雅高则准备在亚太区管理超过700家酒店，洲际酒店集团计划未来3~5年内让在华管理酒店的规模翻一番。以稳健著称的凯悦酒店自从1969年进入大中华地区至今，旗下一共也就运营了21家酒店，如今他们也有超过40个的内地签约项目正在开发建设中。“我们非常看好酒店业在中国的发展前景。”凯悦酒店集团总裁兼首席执行官马赫澜4月17日在接受本报采访时说。

就在此前一天，他和华远地产董事长任志强达成协议，将“君悦”品牌引入后者在长沙开发的一处大型综合体中。一周后，他将飞到长白山松江河，主持旗下两家酒店今年的开业准备。

海外巨头的激进布局直接加速了市场的供应膨胀。据统计，去年国内五星级酒店开业数量达154家，占去年全国新开业酒店数近四分之三。截至2013年初，由国内权威机构认可的国内五星级酒店数量已达721家。

动因

“没有哪个国家像我们在酒店发展上那么激进。”知名酒店咨询机构华美酒店顾问机构首席知识官赵焕焱说，“投资目的多元化是其中最主要的原因。”

两年前，万达集团在刚刚挂牌的合肥万达广场威斯汀酒店召开中期会议。该公司董事长王健林的开场白是：“能在全国范围选择城市开半年工作会，而且都是在自己的豪华五星级酒店，中国的企业中，万达不敢说唯一，至少也是仅有的几家之一。”

这个曾令万达引以为豪的场景，如今在国内开发商中显然已不再是新鲜事。紧随其后的绿地、世茂、华润、保利等企业都已经实现了高端酒店在全国的布局。国内的五星级酒店，投资回报周期在8~12年之间。但对这些房产大亨而言，获得直接的投资回报，甚至并不是其作出这项投资的主要目的。

“在土地招商阶段，如今的地方政府倾向于通过引入豪华酒店，作为改变城市形象或提高区域品位的重要手段，此外还可创造持续税源和增加就业。很多政府对一些地块的出让条件就是建设高星级酒店。”赵焕焱说。

一位上海开发商告诉本报，“酒店大部分都是赔钱的，但效益在酒店之外：通过帮三四线城市政府盖酒店、摩天楼和大型购物中心，政府往往会在土地价格、税收上给予优惠政策。此外，将项目中销售型物业套现所得，用于投资酒店开发建设，又达到了合理避税的效果”。

中房信分析师薛建雄认为：一方面，对地方政府投其所好常能让开发商在其他方面有所收获；另一方面，建设高端酒店和购物中心，带动一片新兴区域整体价值，也会促进综合类项目中住宅部分的销售，“开发商何乐而不为”。凯悦酒店集团马赫澜说，“我们的快速发展，非常依赖于合作伙伴在商业目标上的一致性。”他所指的合作伙伴，主要是像富力、华润、苏宁，以及华远这样的传统开发商。

凯悦在全球管理着超过500家的酒店，自持酒店也达到100多家。但和其他绝大多数跨国酒店品牌公司一样，它在中国只是选择了品牌输出、收取管理费的轻资产模式，即不持有酒店产权，只对酒店进行运营管理。使其只需挑选伙伴和项目，而不用承担大的投资风险。

“大的跨国品牌中，除了香格里拉和半岛酒店，其他所有的外资品牌到中国来都是采取这种模式。”赵焕焱说，“短期内能旱涝保收，也刺激了他们的扩张冲动。”

上述两大因素，在中国政府2003年以后取消了对酒店业建设的审批之后，持续发酵。而与之截然不同的是，包括美国、香港在内的很多国家和地区，对每年市场上供应的酒店和客房数量都进行了严格控制。

隐忧

与香港和新加坡的酒店入住率约80%相比，内地大部分城市酒店入住率只有50%～60%。按照国际惯例，实现70%以上的入住率才能达到盈亏平衡。国泰君安餐饮旅游业分析师许娟娟认为，总体上中国豪华酒店供过于求形势已经非常明确。

中国旅游饭店业协会提供的数据显示，今年一季度，由国际公司管理的国内饭店平均出租率为52.68%，同比下降了10个百分点；平均房价为516元，同比下降了179元人民币；单房平均收益为272元人民币，同比下降173元人民币。

今年国家针对政府部门三公消费出台的“八项规定”和“六项禁令”，让很多悲观者相信，酒店业的需求增长近年来为跨国品牌青睐的三四线城市，可能会受到大的影响。因为在这些区域，政府采购比重会更大。当然，极少人知道这个具体的比例。

按照国家定点酒店政府采购的相关规定：“省级政府所在城市的定点饭店客房套间采购价格应控制在600元以下，标准间和单间应控制在300元以下，其他地级市的定点饭店采购价格应当低于上述标准。”

但就是在这样条件下，据华美机构统计，2013—2014年政府定点饭店名单中，全国700家五星级酒店有315家名列其中。

但外资品牌们坚持认为这只是一个暂时的现象。他们相信，北京奥运和上海世博前期大量的建设，最后还是逐渐被消化的例子，足以说明这个问题。

“酒店业的发展不会呈现出一条平稳上升的曲线，会有一些波折。在一个周期里，先出现供给超前，慢慢会被需求追赶上。”马赫澜强调，凯悦旗下所有的品牌与业主的合同期都在20年以上，“大部分项目都需要5～8年的成熟期。”

“我认为很多人对中国市场的空间存在错觉。”赵焕焱说，“十一五期间，每年中国酒店扩容12%，豪华酒店扩容17%，同期的平均年GDP增长是11.7%。现在新酒店开发有增无减，但GDP增速已经降到7.7%，情况还会一样？”

与此同时，高端酒店还面临着持续的人员缺口和不断上升的人工成本。

喜达屋公司一位管理者介绍，该集团每年在中国新增的酒店数为20家～25家，每家新开业的酒店都需要300名左右的员工。

尽管需要在一两年中为中国的40多个项目找到合适的总经理，但凯悦的扩张幅度，在业内的评价中已属“克制”。