黄金价格将轻松跑赢股指和房地产市场

财富有很多种体现形式，但财富的优劣并不是一成不变。在资本市场，几乎每一个资产都难免于周期性走势，有的是几十年，有的是一年，有的仅仅是一周、一天。投资者如何选择那些可以长期持有，并期待能够产生升值大周期的资产来做财富配置，就需要极大的勇气和更多理智、淡定的思考。

2007年中国股票市场暴涨，除了一些投资者高喊能够冲上一万点之外，更多的人开始担心这种暴涨不可持续。抛开制度等根本问题，任何体现在价格上的暴涨暴跌都离不开一个最基本的经济学常识，即供需失衡。

2007年，中国股票市场投资者人数和入市资金均阶段性暴增，而股票供给并未显著增多。2007年最高的时候，股票日开户数量超过40万，仅前五月的开户数量就达到了2000万户，是2006年全年开户数量的4倍。2007年12月，沪深两市总市值达到30多万亿元，短短2年时间增长了10倍。

在暴涨所致的风险开始加剧的情况下，国家开始吸纳关于股市供给不足导致其暴涨等分析和建议，开始增大上市力度。2007年末两市共有上市公司1550家，截至目前，两市上市公司已达2400家。上市公司的成倍增多并没有增加中国股市的市值，目前市值还不足2007年顶峰时期的1/2。

供给让中国股票市场冷却了下来，也严重透支了投资者的意愿和财力。毫不夸张的说，如果按照中国人目前积累财富以及增加股票资产配置的能力，要消化当前中国股票市场的这种存量供给和新增供给，可能需要超过十年的时间。而市场并没有就此放弃一个扭曲的期待，认为就算供给增大，好的公司股票依然可以独树一帜。但事实是，四年多来，诸多的蓝筹股并未出现起色，其涌入资金至今疲弱不堪，其价格也普遍低迷。

我之所以要说中国股票市场这点事儿，是因为只想告诉投资者一个非常简单的道理，任何资产价格都可以用供需调节，尤其是在股票这种增大供给方面没有什么难度的市场，效果会非常显著。

再说到中国房地产市场，其节奏跟股票市场是差不多的。自房地产市场开放以来，由于其市场流动性不如股票市场那么快，再加上供给速度受限，导致其节奏总是比股票市场慢半拍，房地产市场真正的大涨其实是从2008年—2011年。

当然，就像2007年的股票市场一样，目前对中国房地产市场的看法也分为两派，一派认为中国土地有限，房子供给会长期受限，价格会继续上涨。另一派认为中国房子因限购等需求受限，价格会走低。其实两者都没有搞清楚房地产市场的供给和需求到底处在何种程度。我重点要反驳的是，认为中国土地有限，房子供给长期跟不上这种说法，它跟2009年说股票市场供给跟不上，需求量无限大一样愚蠢。

房子不是萝卜白菜，一套房子可以住几十年，一次性供给非常关键，周期性供给影响不大。所以说不管美国、日本等房地产发展了多少年，其集中供给量是关键点，中国这十多年来所生产的人均房屋面积不亚于他们一百年的产量。面对房地产市场的问题，千万不要拿“我们发展时间较短、还是黄金期”等蒙骗市场。

德国房价十年不涨，但德国经济并没有因此而竞争力下降。纵观日本房地产泡沫导致的衰退、美国房地产泡沫导致的次贷危机，企图用房地产市场拉动经济的方式都酿成了不可挽回的损失，中国还没有意识到这个问题，因为房地产市场比货币政策更具有毒品效应。

限购可以抑制一部分需求，但限购并不会让市场停止房地产建设的步伐。截至去年10月，新出让土地住宅用地16.5万公顷，未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。住宅用地二者合计52万公顷，即52亿平米，以容积率1.5计算，是78亿平米，加上存量，接近100亿平米的供应潜力。城镇人口人均接近20平米，这还不算今年以及今后的住宅土地供给。要知道，2008年中国住房和城乡建设部就表示，按户籍人口计算，中国城镇人均住宅建筑面积达到28平方米左右。

不难预计，两年之后，中国城镇人均住宅建筑面积将达到50平米。日本发展了这么多年，人均也就16平米，欧洲诸多人口稀少的发达国家人均住宅面积也不过40平米。

关于谁来支撑中国房价的问题，都是经不起推敲的。在二三线城市，新增就业大部分靠政府投资拉动，这部分就业基本上不可持续。随着地方债务问题日益凸显，赤字引发的全国性财政问题将得到重视，这种情况下政府将减弱其投资意愿。政府投资的下降将导致城镇化的减速，因为更多的民众进城就意味着失业。

自2008年因四万亿引发的通胀问题深深的撞击了中国经济之后，目前国家不得不削减投资意愿，降低货币刺激力度，不得不将GDP增速预期降至7.5%。事实上用投资拉动就业和经济的顶峰时期已经过去，城市新增就业人口消化现有住房供给的能力也开始下降。温州、海口等房市的大幅下跌不是中国的全部，但是一个开始。如果像2002年至2010年那样，大批的就业人口依然会涌上温州，温州目前的房屋供给依然是满足不了其需求的。这说明中国最繁荣的就业所在地也已经呈现出了疲弱转轨迹象，更何况其他地方。

我一点都不相信，一个不能扩大就业的城市其房价能持续逆势走高。

房地产市场因供给无限增大而制造的拐点依然要滞后于流动性较强的股市市场，在股票市场供需拐点出现三年之后，中国房地产市场的供需拐点才缓缓出现。请问，谁现在还相信买房要排队的鬼话（全国大部分城市是不限购的）？这就像中国民众曾排队买股票、买基金一样，排队买房的历史已成昨天中国经济发展史上最为疯狂的回忆。供需拐点的出现正是价格出现拐点的前兆。