高端别墅再扎堆入市 独栋更受追捧

在经历4月和9月新政调控，东莞市场高端住宅物业成交受影响较小。10月之后，中信御园、万科麓湖入市，销售成绩颇佳，位于观澜湖高尔夫东莞球会边的御林山别墅进入收客期，松山湖锦绣山河新一期别墅预期亦将于2011年年初启动入市。

高端住宅

临近年终，东莞顶级别墅似乎进入了一个扎堆入市的时机。而从市场反应来看，以独栋为主的高端别墅受到了市场相当的追捧。

扎堆入市

中信御园的销售启动显得十分低调，不少从业者是在网上成交数据公布之后，才发现中信御园已经启动了销售。而中信御园的成交显得相当火爆，仅半个月的 时间，便已成交20套。从东莞市房产管理局公众信息网上公布的可售数据来看，该项目还有约60套可售单位，均为670~800余平方米的独栋别墅

无独有偶，9月下旬入市的万科麓湖别墅首批推出的独栋与双拼别墅入市后即受到市场的较高关注度，在销售看好情况之下，近期有消息称，项目11月将加推，加推户型分别是248平方米、430平方米、480平方米的“溪谷”楼王组团共30套。

由观澜湖地产开发的，位于观澜湖高尔夫东莞球会边的御林山别墅，在开放样板房之后，也进入了诚意登记时期。虽然该项目为300余平方米的联排别墅，但拥有无敌山景与近距离高尔夫景观，超大景观花园，每户均拥有私家泳池的设置，使御林山毋庸置疑亦跻身顶级别墅行列。

而记者近日从光大地产获悉的消息，松山湖锦绣山河预期于2011年1月推出新一批独栋别墅产品，面积约在400~500平方米，总货量仅有60余套。

据了解，从近三年东莞独栋别墅的供应量来看，平均每年独栋别墅供应套数为550套左右，呈逐年减少的态势。据东莞中原和合富地产的统计数据显示，2008年东莞独栋别墅全年供应量仅为207套，同比大幅减少七成；但2009年随着楼市的好转，君山花园、御泉山等独栋新货迅速补充市场并热销，使去年全年的独栋别墅销售量暴增到460套。然而随着去年库存的消化，独栋别墅依然是越来越稀缺，目前城区销售主要就以中端类别墅为主。如近期市场出现的高 端顶级别墅较为集中入市的局面是今年以来少见的局面。有行内人士表示，并不是独栋别墅，就一定能称得上是顶级别墅，作为顶级别墅，地理位置、环境、物业本 身的设计等条件一样都不能缺，缺了一样都称不上是顶级。从这个角度而言，近期高端别墅产品的扎堆入市，就更显难得。

总价在2500万元~3000万元之间

据了解，近期入市顶级别墅售价不菲，300~400平方米面积段的别墅单位总价约在1000万元~1500万元之间，600平方米以上面积段的别墅单位总价则大多在2500万元~3000万元之间。

“发展商的定价相对来讲还是比较保守的，顶级别墅总价控制在3000万元以下，大部分东莞高端置业者还是能接受的。

”有地产研究人士向记者分析表示，从市场情况来看，近两年东莞市场发售的顶级别墅总价多达到了2500万元~3000万元，而销售情况依然看好，这说明市 场对这个总价有一定接受度。但新政频频发布对发展商与置业者心理或多或少还是会有一些影响，因而发展商在对近期入市新品的定价方面延续了前两年的价格路 线，没有出现太大突破，显得相对保守。

虽然相对而言发展商的定价显得相对保守，但由于新政之后，大部分别墅置业者购买单位时至少需要支付五成以上首期，这样的总价对购买者的现金要求无疑 较高。纵然价格不菲，但市场对这一类产品的追捧度依然居高不下。据了解，中信御园在短时间内签约达到20套，其他几个项目在售的独栋别墅一直以来也销售平 稳，市场兴趣度较高。

购买者以自住为主

“临近年终时是别墅销售的较好时机。”有地产研究人士对记者分析表示，年末到春节后的一段时间，是别墅上市的好时机，因为这一段时期企业主资金回 笼，手头上资金最宽裕的时候，因而别墅购买的冲动和意愿比较强。从市场反馈来看，近期购买顶级别墅的也确实多为企业主，虽然有物业，但购买顶级别墅的目的 依然是以自住为主。由于别墅置业通常是终极置业，这部分置业群体不会贪便宜，但会很挑剔，需要资源、物业管理、产品、花园、朝向等多方面的优势结合，才会 选择购买，相较之下，集合多种优势资源的顶级别墅比中端别墅反而更容易吸引他们的目光。

另一方面，虽然新政控制了别墅产品的可贷款额度，但在目前市场通胀预期较高，而投资渠道狭窄的局面下，相当一部分高端置业者依然愿意选择进行不动产 投资。此外，广深两地限购令的发布，使部分深圳投资客开始把眼光投向东莞，来东莞置业现象增多，这也致使近期东莞高端住宅成交量明显增加。由于别墅的稀缺 属性，决定了其属于“卖一套少一套”的产品类型，其保值增值性质一直为广大投资客看好。而2010年以来东莞的别墅供应一直处于偏紧状态，因此市场上累积 的别墅需求相当可观，基本上市场上的别墅产品是推一批火一批。因此只要产品品质过硬，别墅的出货还是相当乐观的。

中信御园

中信御园项目坐落在迎宾路上、黄旗山下、背靠市政公园、距离东城政府不足1公里的东莞传统富人区。 项目总占地约14万平方米，总建筑面积约 7.88万平方米，建筑容积率0.57, 建筑密度23.25%，绿化率约45.12%。

共155套独栋别墅，户型面积约670～900平方米。户型设计注重分析人类生活行为方式的需求及尺度空间，并将景观渗透至户内功能区，体现日常行 为消费景观的设计理念，同时结合新一代邻里关系的设计思想，创造出具有丰富生活情调的前庭后院，满足不同居住需求。别墅采用南加州西班牙风格建筑，创新双 首层设计、对称十字厅、私家花园、前庭后院、双露台、独立车库、观景阳台、超10米挑高客厅等。

松山湖锦绣山河

锦绣山河商住小区坐落于风景秀丽、景色怡人的松山湖新城核心地段，东临碧波万顷的松山湖，西依翠绿的生态园林。小区以“生态、环保、文化、科技”为 宗旨，以清新自然的风格规划，将住宅自然散落在山水与绿野之中，疏朗有致，体现人、住宅、自然环境的融合与协调，是一个融山、水、园为一体的高尚商住区。 锦绣山河是松山湖首个房地产开发项目，小区园林设计为北美现代自然园林风格，尊重自然景观，建筑物，绿色植被，园林小品，自然山水和谐呼应，错落有致，与 周边自然环境协调统一，整体营造出自然、生态、人文的现代化人居环境。

观澜湖·御林山

御林山仅35栋，坐落于全球最大高尔夫会所——观澜湖东莞会所之侧。本次主推313平方米的半山高尔夫府邸，为联排TOWN-HOUSE设计，位于半山之上，前观高尔夫球场，背倚26.5平方公里国家森林公园。

御林山313平方米半山TOWN-HOUSE整个地块傲居半山之上，三层景观叠院户户拥有超大景观花园，每户可配置独立私家泳池、尊贵入户电梯等硬 件。御林山是观澜湖第一个半山别墅，集山居与高尔夫球场的双重价值于一体。真正双首层阳光别墅，地下室推开门就是花园和高尔夫球场。

投资渠道道窄助推别墅成交

2010年楼市调控新政的频繁出台，大部分政策指向投资者。第三套房停贷，房产税酝酿开征，限制异地购房等等，无疑会使流向楼市的投资热钱出现无处 着力的局面。然而，通胀的预期，使热钱依然要寻找出路和方向。近一个月以来顶级别墅的受宠，都表明大多数顶级富豪的资金，依然愿意投向不动产。

实际上，10月本报所做的一项问卷调查就表明，目前东莞，甚至是中国的投资渠道依然相对狭窄，当住宅投资受限之后，不少受访者依然选择不动产投资。 而当时的受访情况还表明，除了不动产、股市、实业投资之外，大多数顶端群体似乎也并没有特别好的投资渠道。有行内人士分析表示，正是因为投资渠道窄，才使 房地产成为一种主要的投资渠道，使现阶段房子的投资属性远远超过了居住属性。

这也事出有因，在大多数置业者的观念里，认为豪宅产品虽然投入较高，但由于豪宅产品大多占有不可复制的稀缺自然资源或稀缺城市资源，其抗跌能力与保 值升值能力更强，因而在投资中往往乐意选择高端物业产品。特别是独栋别墅，在政府屡次发布“限别令”之后，卖一栋少一栋的稀缺性，使其保值增值能力更受到 高端置业者的推崇。由于高端置业者的情有独钟，也确实助推着真正拥有稀缺资源，良好品质的顶端别墅产品价值一直攀升。正如采访中一发展商的相关负责人所 说：“有钱人越来越多，独栋别墅却越来越少，未来的价值发展空间想不提升都难。”

这似乎形成了一个良性循环，也一再论证着豪宅产品的价值论。幸好，顶级别墅投资大多时候是长线的，甚至可能到最后是用来自住，价值的提升也只是一个数字的表现，这种投资行为不会造成市场的投机过热与不稳定。