中国商业地产无节操的奢侈品潜规则

商场是奢侈品的幕后推手

据悉，在沈阳的购物街就像置身全球所有最知名的购物街， 只不过CHANEL变成了CNANEL；PRADA变成了PRΛDΛ；Cartier则被改为了Cairter，更离谱的是不但将HERMES变成HERWES ，还将HERMES的商标改为了狗拉马车……英国《每日邮报》对这种暗改名称的“无节操”行为极尽嘲讽，不过，很多中国网友们对此不屑一顾，称这在中国是业内惯例，得意洋洋之情溢于言表。

事实上，购物街借名牌招商的行为很常见，以往也有类似情况，不过大多只是打出一两个知名品牌，罕见的是沈阳万达广场这样“一网打尽”的登峰造极之作。到底是什么样的原因，让沈阳奥体万达广场冒着法律危险招商？这可能需要了解一下商业地产的一些“潜规则”了。

可以说，奢侈品牌在中国态度高傲和售后服务差的原因，不但是中国人的追捧，还有商业地产给他们的大礼包，哪些欧洲大牌们在中国，基本可以享受商场给他们三到五年的免租优惠，而且面积很大。

不过，今年高端奢侈品销售的下降，令投资回报率本就不高的商业地产存在更多的不确定性。第一太平戴维斯上海公司副董事长、中国区商铺部负责人朱兆荣说，奢侈品消费下滑的现象目前确实大量存在，预计未来甚至可能会影响商铺的租金收入。

为此，今年商业地产招商愈发困难，今年路易威登（Louis Vuitton）和古驰（Gucci）也已经发布了不在中国开店的计划。全球3200万平方米的购物中心有半数在中国，空置率未来几年将会持续增长，沈阳万达广场这样火急攻心的行为倒是可以理解。

既然从最大的客户那里弄不来钱，则要想方设法从其他商户那里弥补。租金一般有按面积算和营业额提成算，但是一些大的商业地产或者拥有比较好位置的商场则会综合两种计算方法，租金按最高的算。打个比方，如果按面积算月租金500万，如果当月营业额提成超过500万，则按营业额提成算，反之按面积租金算。

试水房地产的背后

其实，在前几年，奢侈品在中国做得风生水起的时候，财报还很好看的时机，奢侈品商们试图摆脱商场，实施全面直营计划。为此，有一些奢侈品品牌，如LV、爱马仕开始在中国城市收购物业，涉足商业地产领域。

奢侈品商在进行着全面直营计划的同时，还在想方设法攫取更大利润，看中商业地产的收益，在中国收购商业物业也不稀奇。而这对于正处于水深火热之中的中国商业地产来说，似乎是个契机。

有业内人士认为，自购门面意味着欧美奢侈品牌开始乘机在中国抄底商业物业，并将愈演愈烈。事实果真如此吗？事实上，这并不意味着奢侈品商有全面置业的可能。

商业地产专家以及研究机构专业人士均表示，如何选址、如何执行一整套系统且持续有效的市场策略仍是困扰奢侈品品牌涉足地产的难题。而对于各个城市正深陷招商困局的商业地产来说，挑战大于机遇，因为国际一线品牌不会因扩张而改变苛刻的要求，所有奢侈品品牌对当地的经济水平、消费能力、交通状况，乃至对购物中心的环境和配备等依然要求严苛。

克而瑞（中国）研究中心总经理陈啸天认为，购买物业只是奢侈品品牌的短期行为，租赁商铺依然是其主要经营方式。专家建议，对于那些几乎各个城市都在建设的高端购物中心项目，试图引进这些奢侈品品牌前，要有清晰的定位，因为在进驻之前，所有奢侈品品牌都会对当地的经济水平、消费者的承受能力、店址的交通状况等进行充分的市场调研，包括这座城市的购物场所如何、有多少家高档餐厅、五星级酒店等细节都在考察范围之内。