戴志康：喜马拉雅文化地产的商业逻辑

走进证大集团董事长戴志康位于上海浦东喜玛拉雅中心顶楼的中式庭院办公室，徐悲鸿的《醒狮图》赫然入目。

这是他最看重的一幅画作。

1999年，证大集团进军房地产，戴志康先后开发九间堂、大姆指广场、喜玛拉雅中心等以“中国文化元素”为标榜的建筑。

2006年，他创建证大当代艺术馆，后将其更名为喜玛拉雅美术馆。

面对戴志康在文化产业链的疯狂投入，资本市场褒贬不一。有人认为，他又在“下一盘很大的棋”，就像1990年代他玩转苏常柴6-7年，豪取逾2亿元利润。

也有人认为，戴志康的文化地产版图，完全是为了兑现个人情怀，令上海证大屡屡错失快速发展良机。作为一个生意人，将个人理想“凌驾”于资本利益之上，戴志康正走在一条错误的致富轨道。

戴氏文化地产逻辑

戴志康对2000年西式建筑风格风靡一时的态度，是鲜明的。

他至今还认为，那些用塑料做成的仿罗马风格拱型门，自己看了会感觉破坏风水。

他说，以前自己穷时就想发财，等发了财(1990年代发起国内首只私募基金——富岛基金并投资苏常柴，积累数亿财富)，就特别渴望过美好生活。首先是想住一间舒适的大HOUSE(别墅)，但上海找不到满意的，干脆就自己开发具有江南风格的九间堂；有了大HOUSE，自己想周边有个社区，就造了大姆指广场；有了社会，自己又觉得没有茶馆、剧院与美术馆，就仿佛住进文化沙漠，喜玛拉雅中心就这样诞生了。

这座集超五星级酒店、美术馆与高档办公楼、融合东方吐纳文化底蕴的喜玛拉雅中心，足足耗去戴志康近30亿元资金与10年光阴。

起初，戴志康认为投入10多亿元足够，而当日本建筑行业泰斗——矶崎新递来一份高达25亿元的建筑预算时，他毅然决定埋单。

仅证大当代艺术馆(后更名喜玛拉雅美术馆)的预算达到5亿元，是原先预算的10倍。

远超预算的投入，一度令证大集团资金链捉襟见肘，当时戴志康自掏腰包购买证大集团旗下别墅资产，补充现金流。

为了实现财务平衡，戴志康只能选择妥协。将喜玛拉雅中心约50%设计做到地下，配合上海地铁七号线开发，以此得到银行贷款支持。

戴志康并不指望别人能“看懂”自己在文化地产的商业逻辑。从财务数据而言，喜玛拉雅中心只租不售的经营模式，10多年就能收回所有投资成本。但文化将给喜玛拉雅中心增值多少，他说20-30年后，才能知道答案。

他说，当财富积累到一定阶段，100亿变200亿，200亿变500亿，对他而言都是一回事，如果能把100亿元换成另一种东西，令人无法估值，则是更高深的财富境界。

喜马拉雅中心的地块，是1998年戴志康以低廉价格收购。如今的高地价，能否继续支撑戴志康的商业逻辑，是个未知数。

“凭心而论，证大集团每个文化地产项目还算成功，但公司整体发展速度被拖累了。”戴志康说，未来的项目将“集合”九间堂别墅、大拇指广场、证大丽笙大酒店与喜玛拉雅中心的文化理念与经营特色，进一步做大规模效应。

换言之，其他开发商通过开发10个项目所赚取的利润，戴志康要用一个“集合”项目全部赚到。

2010年2月，戴志康旗下的上海证大置业有限公司联合三家大型公司以92.2亿元竞得上海黄浦区外滩金融集聚带8-1商业商务用地，创造当时的外滩地王。这个外滩项目，是戴志康“集合项目”的试验田。按规划，其建筑体量是喜马拉雅艺术中心的三倍，为了尽快收回投资，项目开发时间仅有后者的1/3。

喜玛拉雅美术馆落户地喜玛拉雅中心效果图

然而，资本还是和他开了一个玩笑。

2011年底，戴志康抛售这个外滩项目相应股权。他说房地产宏观调控与银行信贷承诺没能及时跟上，是功亏一溃的主要原因。

他也意识到，自己需要做“与自身体量相当”的项目。毕竟，再有高超资本运作技巧的资本大鳄，也有屈服于资本的那一刻。

去年底，戴志康一度想将外滩项目规划，移植到上海北外滩区域。当有竞争对手的土地竞标价高出自己30%时，他决定撤离。

最终，戴志康“集合项目”的试验田，花落南京。去年6月，上海证大旗下全资公司证大滨江及嘉联国际出资11.69亿元，中标购得江苏南京一幅商办综合用地，打算建造一座大拇指广场。目前，戴志康一直在主导这个项目的前期规划设计。

有人说，戴志康的集合项目，是在下一盘更大的棋——把文化地产与社区概念融合，等于给自己一个更高盈利空间。

“老实说，我不知道有这些评论。”戴志康回应。但他自认为，即使在西式建筑风格风靡一时期间，总有投资者愿意给文化地产埋单。

不碰当代艺术作品

到目前为止，他唯一出售的古典字画，是任伯年的《华祝三多图》，收购时价格为1500-2000万元，最终卖了1亿多元。

近年，当代艺术作品收藏投资热火朝天，涨幅堪比房价，戴志康却袖手旁观。

他说，当代艺术是西方概念。当他意识到“过去30年中国现当代艺术一直是由西方定义并批判的”，他就决定不碰当代艺术作品。

戴志康策划今年喜玛拉雅艺术节，确定四项艺术展演：“意象”主题展、“谭盾新作《武侠四部曲——复活》中国首演”、“世界听·见·朱哲琴与民族歌乐师乐汇”和 “Live House深海电音派对”。

他甚至希望观众带着睡袋到喜玛拉雅中心，参加“24小时艺术夜未眠”系列节目。

同时，戴志康对中国古典字画的投资，一发不可收拾。

从《文征明山水手卷(局部)》、龚贤的《静壁飞泉图》与《人马图》、徐悲鸿《醒狮图》、李可染《韶山》，到64页一套的乾隆书法，黄道周、董其昌、王原祁、任伯年的字画作品……戴志康都收入囊中。他自己估算，目前喜玛拉雅美术馆的中国古典字画总价值超过10亿元。

到目前为止，他唯一出售的古典字画，是任伯年的《华祝三多图》，收购时价格为1500-2000万元，最终卖了1亿多元。不过，戴志康强调，售画是因为有收藏家朋友愿拿两幅“更好”的字画作品来交换

采访最后，记者试探性问，资本大鳄刘益谦面对艺术品收藏直呼缺钱，你是不是也有缺钱的时刻？

“很缺钱，收藏家永远缺钱，因为见到一个好作品，就想买下来收藏。”戴志康说。仅喜玛拉雅美术馆的年经营维护成本，就达到3000万元。