世界最高住宅大厦

曼哈顿432公园大道

　　这栋大楼将建有一个75英尺长的游泳池、一个供业主进餐的私人餐厅、房间服务和餐饮服务，甚至还有用车服务。尽管这栋由拉菲尔-维诺里(Rafael Vinoly)设计的塔楼拥有如此多顶级设施，但其最惹人瞩目的特征，无疑是它的高度。

　　2015年建成后，432公园大道将以1,396英尺的高度，傲然耸立于曼哈顿中城的云端。凭借这一高度，这栋由CIM集团和麦克罗威地产公司 (Macklowe Properties)共同开发的大厦将成为纽约市第三高楼，仅次于世界贸易中心一号大楼(One World Trade Center)和帝国大厦(Empire State Building)。它也将超越纽约盖里大厦(New York by Gehry，位于曼哈顿下城，高870英尺，主要用于租赁)，One57大厦(这栋即将在曼哈顿中城拔地而起的大厦高1,004英尺)，以及高1,389 英尺(包括尖顶)的芝加哥特朗普国际酒店大厦(Trump International Hotel and Tower)，一举成为西半球最高的住宅塔楼。

　　“谁都希望获得一望无垠的视野。这栋大楼将改变纽约摩天大楼的竞争格局。”在参观了自3月份不事声张地开业后就一直对外界保密的销售中心后，供职于纽约CORE公司的奢华地产经纪人贾罗德·盖伊·兰多夫(Jarrod Guy Randolph)如此断言。

　　432公园大道是豪华住宅开发商角逐天际线的最新例证。由于房地产市场已转入复苏模式，为了争夺最高塔楼这一头衔以及获得能带来更高投资回报的 声望，同时满足买家对壮丽景观的渴望，开发商们正在将多户建筑推向令人惊愕的新高度。“开发商孜孜以求的是如何在市场上独树一帜。他们之所以对高楼情有独 钟，不仅仅是因为他们具备这样的能力，还因为这样做能够使土地的功效最大化。”

　　在过去，世界最高建筑大多是以提供办公空间为目的的，比如芝加哥的威利斯大厦(Willis Tower)和帝国大厦。根据高层建筑和城市住宅委员会(Council on Tall Buildings and Urban Habitat)提供的资料，大约15年前，随着人们对城市中心生活的兴趣重燃，开发商的重心逐渐转向高层建筑。9·11恐怖袭击事件给这一刚刚兴起的趋 势泼了一瓢冷水，但这片乌云很快就消散了。随着房地产泡沫的膨胀，美国各大城市如雨后春笋般地涌现出数十栋住宅塔楼。没过多久，泡沫破灭和经济衰退接踵而 至，新大楼建设几近停顿。但现在，开发商们的项目正在重新开工，而且他们的建筑——通常都是豪华和超豪华公寓大厦，主要销售对象是资金充裕的全球买家—— 也变得越来越高。

　　在纽约市，拜有限的土地供应和庞大的人口数量所赐，“垂直居妆已成为见怪不怪的寻常事，角逐最高住宅头衔的竞赛正进行得如火如荼。每当一栋高层 住宅塔楼开始施工，势必就有另一栋拥有更多楼层，高度更高的摩天大楼进入审批程序。一旦竣工，外表由玻璃幕墙构筑，宛若一个擎天巨人的One57大厦将成 为全市最高的住宅楼，其顶层公寓(由第89层和第90层组成)的合同售价在9,000万美元以上。One57大厦将从纽约盖里大厦手中抢下最高住宅塔楼这 一无上头衔，后者有76层，它的顶层单位月租金高达4.5万美元。432公园大道将拥有96层，其顶层公寓目前的售价为9,500万美元。去年11月 份，One57大厦开发商埃克斯特尔地产开发公司(Extell Development Company)向纽约市政府递交了一份许可申请，该公司打算在57大街外建一栋高1,550英尺的塔楼，以设计世界第一高楼哈利法塔(Burj Khalifa)闻名于世的阿德里安·史密斯+戈登·吉尔建筑建筑事务所(Adrian Smith + Gordon Gill Architecture)将担当这栋大楼的设计重任。

　　在迈阿密，拥有奢华室内外布局和无敌海景的高楼顶层公寓已经为开发商带来了创纪录的销售额。一批新公寓大楼正处于规划和开发的不同阶段，布里克 尔大道(Brickell)和闹市区的几栋大楼尤为惹人注目。开发商蒂博尔·霍洛公司(Tibor Hollo)最近宣布了建造全景大厦(Panorama Tower)的计划，这栋主要用于租赁的大厦预计将在2016年竣工，据称其高度将达到830英尺，倘如此，它将成为佛罗里达州的第一高楼。

　　本月早些时候，总部位于纽约的开发商物业市场集团(Property Markets Group)宣布，该集团计划建造一栋高750英尺，名为“布里克尔回声”(Echo Brickell)的60层豪华公寓楼。物业市场集团首席执行官凯文·马洛尼(Kevin Maloney)表示：“我相信每个人都希望住在一栋大楼的顶层，因为那里的风景实在太有诱惑力了，公寓的楼层越高，其价格自然也就越贵，所以我们正在竭 力从没有观景廊、闭锁的底部楼层中释放出尽可能多的空间，将其转移至顶部楼层，那里的空间更具价值”。

　　当然，更高的价值意味着更贵的价格。为了给这个项目融资，物业市场集团于4月中旬将大约250套单位中的30套推向市常马洛尼声称，所有30套 单位在一天内就被预订一空。顶部楼层公寓(每套单位的跨度达5,000英尺)每平方英尺的底价是1,750美元，是布里克尔地区迄今为止每平方英尺最高售 价的两倍以上。

　　除美国外，超高层住宅楼的建造浪潮也席卷了众多海外城市。在迪拜，刚刚于去年竣工的巨型高层建筑公主塔(Princess Tower)目前独享世界最高住宅大楼这一殊荣，站在这栋高1,358英尺的101层塔楼上，可俯瞰波斯湾的美丽海景。伦敦的碎片大厦(the Shard)高1,013英尺，是西欧新建成的最高建筑，已于今年2月份向公众开放，这栋多用途的玻璃幕墙大厦包括一家五星级酒店、写字楼以及10套售价 数百万美元的住宅。2012年，多用途的多伦多特朗普国际酒店大厦以908英尺的高度(包括尖顶)成为加拿大最高住宅楼。2014年竣工后，高558英尺 的摩纳哥旅行剧场大厦(Tour Odeon)将成为这个公国的最高建筑，其35,000平方英尺的顶层公寓预计将为全球最贵。

　　位于特拉维夫的迈耶在罗斯柴尔德大厦(Meier-on-Rothschild)将很快对外开放，这栋大楼拥有37层豪华住宅，其中包括一套价 值5,000万美元的顶层公寓，其卖点是一个私人泳池和一个配备极可意(Jacuzzi)按摩浴缸的主卧。这栋高590英尺，由明星建筑师理查德·迈耶 (Richard Meier)设计，由伯格鲁恩住宅开发公司(Berggruen Residential)开发的塔楼将成为这座以色列城市的最高建筑。

　　“在开发商看来，就财务的角度而言，建造更大型的项目更划算一些。土地非常稀缺，增加利润别无他途，唯有追寻建筑的高度。”伯格鲁恩住宅开发公 司首席执行官伊戈尔·泽马(Yigal Zemah)解释道。这家公司是亿万富豪尼古拉斯·伯格鲁恩(Nicolas Berggruen)旗下的房产开发企业。泽马表示，建筑高楼是一种双赢策略：买家愿意为拥有壮丽景观、享受高处的静谧而支付更高的价格，同时开发商最终 将获得更高的利润率。

　　但要领略这种可360度欣赏，视野可及数英里之外的景致，是需要做出一些取舍的。在如此高度上，诸如阳台和天台花园这类户外空间是不存在的。 432公园大道将不会有私人露台，但这栋大楼提供的一个业主花园可弥补没有室外公共空间的缺憾，业主还可以租赁这块公开空间举办一些特殊活动。在 One57大厦，13,000平方英尺的下层楼顶公寓上将建造一个用玻璃封闭的“冬季花园”。

　　开发商在建造摩天塔楼时必须考虑一些特殊的施工因素，比如，方案可能需要更长的时间方可获批。在某些情况下，美国联邦航空管理局(FAA)还需要对这类项目进行审查，以确保大楼不会干扰飞机的飞行路线。

　　开发商还需考虑高昂的初始成本。对于开发商而言，楼盖得越高，开发商必须挖得更深，建筑的地基有可能深达6层楼。摩天塔楼，特别是那些地基面积 相对较小的细长型大楼往往容易摆动，高层业主尤其容易感觉到这种有时甚至会非常明显的摆动。许多高楼大厦利用阻尼器来抵消大风的影响。有报道称，432公 园大道的开发商将在每12层楼建造若干个巨大的圆柱体，这些圆柱体犹若一个个风洞，能够起到最大限度减小大楼摆动幅度的作用。

　　对于摩天塔楼而言，昂贵的超高速电梯自然也是不可或缺的，其原因在于，普通电梯在运行至高空时，其速度往往趋缓，大风天尤为如此。新大楼的必备设施还包括能够让电梯在停电时正常运行的备用发电机。

　　尽管如此，世界各地的富裕买家们依然愿意支付屡创纪录的高额价格，住在高空让耳朵承受气压。泽马若有所思地说：“在某种程度上，居住在直插云霄 的高空能给人一种成就感，那是一种社会地位的象征。对于买家而言，一望无垠的视野带给他们美好感受，并让他们对自我的形象信心满满。”